Quando se trata de leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária, a correta descrição do bem no edital é elemento essencial para garantir a efetividade da execução e a justiça para o devedor. No caso em análise, o imóvel foi originalmente descrito no contrato de mútuo como “terreno”, mas havia benfeitorias e valorização que não foram refletidas no edital de leilão. A arrematação ocorreu por valor considerado “a preço vil”, o que motivou a ação anulatória.
O artigo 886, inciso I, do CPC exige que o edital de leilão contenha “a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando‑se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros”. Já o artigo 891 do CPC disciplina que não será aceito lance que ofereça preço vil.
O Superior Tribunal de Justiça entende que o registro do contrato de constituição da propriedade fiduciária e o edital de leilão são atos jurídicos distintos e independentes, cada qual devendo descrever o imóvel conforme a realidade fática à época da sua formalização. Assim, uma descrição desatualizada configura obstáculo à lisura do procedimento e pode ensejar a nulidade da arrematação.
A jurisprudência é constante ao fixar que arrematação por valor inferior a 50% da avaliação do bem configura, em regra, “preço vil” e legitima a anulação do leilão. No caso, o imóvel foi arrematado por cerca de 23% do valor que possuía, em razão da descrição deficiente (“terreno”) que, na verdade, era residência com obra concluída e melhorias. Assim, o direito à indenização por arrematação a preço vil se justificou plenamente.
Para que o devedor ou fiduciante busque o reconhecimento da nulidade da arrematação e pleiteie a indenização ou novo leilão, é necessário demonstrar:
Neste cenário, a indenização por arrematação a preço vil atua não apenas como reparação, mas como mecanismo de justiça que coíbe a alienação desproporcional da garantia fidejussória.
Mesmo nos contratos de alienação fiduciária ou execução extrajudicial, vale observar a analogia com o princípio da menor onerosidade ao devedor. Embora não se trate de contrato típico de consumo, a regra de que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa (art. 805 do CPC) serve para confirmar que não pode ocorrer benefício exacerbado para o credor em detrimento injustificado do devedor. A decisão aqui reflete esse valor, ao considerar inválida a arrematação quando se comprova que a descrição incorreta impediu o justo valor de mercado.
A tutela da indenização por arrematação a preço vil é instrumento relevante para garantir que os mecanismos executórios e leilões se ajustem ao princípio da efetividade e à equidade. A atualização da descrição do imóvel no edital de leilão não é mero formalismo: é requisito para assegurar que o bem seja alienado com base na realidade econômica e de valorização. Quando isso não ocorre, e o imóvel é arrematado por valor manifestamente reduzido, o direito à anulação da arrematação e ao novo procedimento ou à indenização se apresenta de modo legítimo e juridicamente amparado.
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