A atuação do corretor de imóveis é essencial para a intermediação de negócios imobiliários, sendo responsável por aproximar as partes interessadas e viabilizar a concretização do contrato. O direito à comissão de corretagem é assegurado por lei, inclusive quando o negócio é desfeito por iniciativa das partes, desde que o corretor tenha cumprido sua função principal: gerar o resultado útil.
Esse entendimento foi reafirmado recentemente pelo Judiciário em ação de cobrança movida pelos herdeiros de um corretor falecido, que buscavam o pagamento da comissão por uma venda frustrada após a assinatura da promessa de compra e venda.
No caso analisado, o corretor intermediou a venda de uma fazenda de grande porte, resultando na assinatura de uma promessa de compra e venda. Posteriormente, o negócio foi desfeito por motivos alheios à atuação do profissional, como conflitos relacionados à posse do imóvel e pendências do vendedor com credores.
Mesmo diante do distrato, a Justiça reconheceu o direito à comissão de corretagem, fundamentando-se no artigo 725 do Código Civil, que garante a remuneração ao corretor sempre que este alcançar o resultado útil — ainda que o contrato definitivo não seja celebrado por desistência de qualquer das partes.
Um dos pontos centrais da controvérsia era a definição de quem seria o responsável pelo pagamento da comissão. Embora o corretor tenha aproximado o comprador e o vendedor, a prova documental e testemunhal confirmou que os serviços foram contratados exclusivamente pelo vendedor. Não havia qualquer ajuste prévio com o comprador sobre a obrigação de arcar com a taxa de corretagem.
Dessa forma, a sentença afastou a responsabilidade do comprador e determinou que apenas o vendedor, contratante direto do corretor, deve arcar com a comissão. Essa conclusão está de acordo com o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, que exige cláusula expressa para atribuir ao comprador o ônus da corretagem.
Outro aspecto relevante da decisão foi o reconhecimento da validade do contrato de corretagem verbal. Embora não tenha havido instrumento escrito, a conduta das partes e os documentos juntados aos autos demonstraram a existência da contratação e a efetiva prestação do serviço.
A jurisprudência admite o reconhecimento do direito à comissão de corretagem com base em contratos verbais, desde que se comprove a atuação do profissional e a obtenção do resultado útil. No caso, a assinatura da promessa de compra e venda evidenciou a concretização do trabalho do corretor.
Como não houve contrato escrito estipulando valor fixo para a comissão, a sentença aplicou o percentual usual de 6% sobre o valor do negócio intermediado, conforme as tabelas referenciais do CRECI para imóveis rurais. Assim, o valor da comissão foi fixado em R$ 180.000,00, com correção monetária desde a data da promessa de compra e venda e aplicação de juros conforme a legislação vigente.
Essa prática segue o entendimento consolidado de que, na ausência de pactuação diversa, a remuneração do corretor deve respeitar os padrões de mercado, especialmente quando o serviço é prestado de forma profissional e efetiva.
A sentença julgou procedente em parte a ação, reconhecendo o direito à comissão de corretagem apenas em face do vendedor. O comprador foi excluído da lide por ausência de relação contratual, sendo julgado extinto o processo quanto a ele, sem resolução do mérito.
Além disso, a decisão indeferiu o pedido de gratuidade da justiça formulado pelo réu, que não comprovou hipossuficiência. Ficou demonstrado que o mesmo possui aposentadoria considerável e patrimônio elevado, o que afasta a presunção de insuficiência financeira.
O direito à comissão de corretagem é uma garantia fundamental para os profissionais que se dedicam à intermediação de negócios. A decisão judicial em destaque reforça a segurança jurídica dessa atividade, ao assegurar a remuneração mesmo diante do distrato, desde que o corretor tenha cumprido seu papel.
A jurisprudência tem sido clara em reconhecer que a desistência posterior das partes não retira o mérito do trabalho realizado, tampouco afasta o dever de pagamento da comissão. O reconhecimento da validade de contratos verbais, a exigência de cláusula expressa para imputar responsabilidade ao comprador, e o respeito às tabelas de mercado são fundamentos que fortalecem os direitos dos corretores de imóveis.
Esse cenário evidencia a importância de uma atuação ética, transparente e bem documentada por parte dos corretores, bem como da orientação jurídica adequada para lidar com litígios decorrentes da corretagem.
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