Comprar um imóvel na planta é um compromisso financeiro de longo prazo. Por isso, mudanças na renda, nos planos familiares ou outras circunstâncias podem fazer o comprador desistir do negócio antes da entrega das chaves. Nesse momento, surge uma dúvida bastante comum: desistir de comprar imóvel na planta devolve dinheiro?
Em regra, sim. O chamado distrato imobiliário permite o encerramento da relação contratual, mas a quantia que será devolvida depende de fatores como o motivo da rescisão, as características do empreendimento e as condições do contrato.
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras específicas para essas situações. Por isso, antes de aceitar a proposta de cancelamento apresentada pela construtora, é importante compreender quanto pode ser retido e quanto deve ser restituído.
O distrato imobiliário ocorre quando o contrato de aquisição do imóvel é desfeito antes de sua conclusão. Quando o próprio comprador decide não prosseguir com a compra, a legislação permite que a incorporadora faça determinadas deduções sobre os valores pagos.
Isso não significa, porém, que o consumidor automaticamente perderá todas as parcelas já quitadas.
Nos contratos de incorporação imobiliária sujeitos às regras da Lei nº 4.591/1964, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018, o adquirente tem direito à restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, descontados os valores que a legislação autoriza em cada situação.
Assim, desistir de comprar imóvel na planta devolve dinheiro, embora a devolução possa ser parcial quando o rompimento ocorre por iniciativa do comprador.
Essa é uma das questões mais importantes no cancelamento da compra.
A Lei do Distrato estabelece, em determinadas hipóteses, pena convencional de até 25% das quantias pagas pelo comprador. Entretanto, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a legislação admite que essa penalidade alcance até 50%.
O ponto merece atenção: isso não significa que toda construtora possa cobrar uma multa de 50% no distrato imobiliário.
O patrimônio de afetação é um regime jurídico específico no qual determinados bens e direitos relacionados ao empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora. Portanto, a situação jurídica do empreendimento precisa ser verificada antes de se concluir qual limite pode ser aplicado.
Além disso, outros descontos eventualmente apresentados no cálculo do distrato também devem ser analisados à luz do contrato e da legislação. A simples inclusão de uma cobrança no termo elaborado pela construtora não significa, por si só, que ela seja necessariamente devida.
Sim. A desistência não autoriza a perda integral das parcelas pagas.
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição é parcial quando o comprador dá causa ao desfazimento e integral quando a resolução decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor.
Por isso, saber quem deu causa ao encerramento do negócio é fundamental no distrato imobiliário.
Uma coisa é o comprador desistir porque mudou seus planos. Outra situação ocorre quando ele pretende cancelar a compra em razão de um descumprimento contratual da incorporadora.
O atraso da obra pode mudar significativamente os direitos do comprador.
A legislação admite prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega do imóvel, desde que essa previsão esteja estabelecida de maneira clara e destacada no contrato.
Quando o atraso ultrapassa o período permitido e estão preenchidos os requisitos legais, o adquirente que não deseja mais continuar no negócio pode ter direito à resolução do contrato com restituição integral das quantias pagas.
Nesse cenário, não se trata simplesmente de desistência voluntária. O rompimento decorre do inadimplemento da incorporadora, o que pode afastar as retenções aplicáveis ao comprador que apenas decidiu cancelar a aquisição.
Essa diferença é essencial para calcular quanto a construtora deve devolver no distrato imobiliário. Os materiais encaminhados também destacam a distinção entre desistência do comprador e rescisão decorrente do atraso da obra.
O comprador não precisa considerar a primeira proposta apresentada pela construtora como um cálculo definitivo.
Antes de formalizar o cancelamento, é importante verificar quanto já foi efetivamente pago, quais descontos estão sendo cobrados, se existe patrimônio de afetação, qual é o motivo da rescisão e se houve algum descumprimento contratual por parte da incorporadora.
Também é necessário observar as cláusulas do contrato e o prazo indicado para devolução dos valores.
Essa análise pode revelar diferenças relevantes entre o montante oferecido pela empresa e aquele que resulta da aplicação das regras jurídicas ao caso concreto.
O distrato imobiliário não significa que o comprador perderá automaticamente todo o dinheiro investido no imóvel na planta. Mesmo quando a desistência parte do adquirente, existe direito à restituição, observadas as retenções admitidas pela legislação.
O percentual efetivamente devolvido, contudo, depende das características do contrato. A existência de patrimônio de afetação, os descontos realizados e, principalmente, a responsabilidade pelo encerramento do negócio podem alterar substancialmente o resultado.
Quando existe atraso relevante ou outro inadimplemento imputável à construtora, a situação jurídica pode ser ainda mais favorável ao comprador.
Por isso, antes de assinar qualquer termo de distrato imobiliário, é recomendável analisar cuidadosamente o contrato e o cálculo apresentado. Em operações envolvendo valores expressivos, compreender exatamente quais retenções são permitidas pode evitar uma perda financeira indevida.
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