Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o problema não se resume ao valor que ficou em aberto. Para o proprietário, cada mês de atraso pode representar aumento do prejuízo, acúmulo de encargos e a impossibilidade de utilizar ou alugar novamente o imóvel. Nessa situação, a ação de despejo por inadimplência é o instrumento jurídico destinado a encerrar a locação e permitir a retomada do bem.
Prevista na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, a medida pode ser utilizada diante da falta de pagamento do aluguel e dos encargos da locação. Dependendo das circunstâncias, o pedido de despejo também pode ser acompanhado da cobrança dos valores devidos.
Entender como esse procedimento funciona é importante tanto para quem possui um imóvel alugado e enfrenta a inadimplência quanto para o locatário que recebeu uma ação judicial.
Uma dúvida bastante pesquisada é: quantos meses de aluguel atrasado são necessários para pedir o despejo?
A legislação não exige que o proprietário espere acumular vários meses de dívida. A falta de pagamento do aluguel ou dos encargos da locação pode fundamentar a rescisão do contrato e o pedido de despejo.
Isso significa que esperar indefinidamente na expectativa de que o locatário regularize espontaneamente a situação pode apenas ampliar o débito.
Antes do ajuizamento, porém, é importante analisar o contrato, identificar quais parcelas estão efetivamente vencidas, verificar a modalidade de garantia locatícia existente e organizar os documentos relacionados à locação. Esses elementos podem influenciar a estratégia processual.
Na ação de despejo por inadimplência, o locador pede judicialmente a rescisão da locação e a desocupação do imóvel em razão da falta de pagamento.
A Lei do Inquilinato também permite cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. Nesse cenário, além de buscar a retomada do imóvel, o proprietário pretende receber judicialmente o débito existente.
Para demonstrar a inadimplência e estruturar adequadamente o pedido, documentos como contrato de locação, demonstrativo do débito, comprovantes relacionados aos encargos e eventuais comunicações mantidas entre as partes podem ser relevantes.
Um ponto importante é que o locador não deve tentar retirar o inquilino por conta própria, trocar fechaduras ou adotar medidas destinadas a forçar a saída do imóvel. A retomada deve observar o procedimento legal.
Em determinadas situações, sim.
A Lei do Inquilinato prevê hipóteses específicas em que pode ser concedida liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, mediante o preenchimento dos requisitos legais e prestação de caução.
No caso da falta de pagamento, uma hipótese especialmente relevante ocorre quando o contrato está desprovido das garantias previstas na própria Lei do Inquilinato, como caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Por isso, não é correto afirmar que toda ação de despejo por inadimplência permite automaticamente uma ordem liminar. A existência e a situação da garantia contratual precisam ser examinadas antes do ajuizamento.
Outra questão frequente é se o locatário consegue permanecer no imóvel pagando os valores atrasados depois que o processo já começou.
A Lei do Inquilinato prevê, observadas as condições legais, a possibilidade de evitar a rescisão mediante pagamento do débito atualizado no prazo de 15 dias contado da citação. É o mecanismo conhecido como purgação da mora.
O valor não se limita, necessariamente, aos aluguéis vencidos. A legislação contempla os aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação do pagamento, multas ou penalidades contratuais exigíveis, juros de mora, custas e honorários advocatícios nos parâmetros legais.
Além disso, a própria lei estabelece limitação ao uso repetido dessa faculdade. Portanto, o histórico da relação locatícia também deve ser analisado.
O tema ganhou especial relevância diante de discussões sobre inadimplência reiterada, inclusive em situações nas quais o locatário paga débitos anteriores e volta posteriormente a descumprir o contrato. O material fornecido registra justamente discussão judicial envolvendo atrasos recorrentes e seus efeitos sobre a manutenção da locação.
Não. Recuperar o imóvel e receber os valores em atraso são questões relacionadas, mas juridicamente distintas.
A desocupação não apaga os aluguéis e encargos vencidos. Como a Lei do Inquilinato admite a cumulação do pedido de rescisão da locação com a cobrança, é possível buscar no mesmo processo, quando juridicamente adequado, tanto a retomada do imóvel quanto a satisfação dos valores devidos.
Essa distinção é especialmente importante porque o proprietário pode conseguir reaver o bem e ainda permanecer com um crédito a receber.
Por isso, uma ação de despejo por inadimplência exige análise que vá além do simples atraso: é necessário avaliar contrato, garantia, composição do débito, documentos disponíveis e a medida processual mais adequada ao caso.
A negociação pode ser útil quando existe perspectiva concreta de pagamento e cumprimento futuro do contrato. Em algumas situações, uma composição bem estruturada evita o prolongamento do conflito.
Isso não significa, entretanto, que o proprietário seja obrigado a tolerar indefinidamente a inadimplência.
Quando os atrasos se tornam sucessivos, as promessas de pagamento não são cumpridas ou o débito continua aumentando, postergar uma providência jurídica pode elevar o prejuízo. A escolha entre negociação, cobrança e despejo deve considerar a situação concreta e, principalmente, a viabilidade real de continuidade da locação.
A ação de despejo por inadimplência é uma das principais medidas disponíveis ao proprietário quando o inquilino deixa de cumprir a obrigação de pagar aluguel e encargos da locação. Dependendo do caso, é possível reunir no mesmo processo o pedido de desocupação e a cobrança dos valores em aberto.
Questões como existência de garantia, possibilidade de liminar, purgação da mora e composição correta do débito podem alterar significativamente a condução do processo. Por essa razão, uma análise jurídica individualizada do contrato e dos documentos é importante antes da adoção da medida.
Para quem enfrenta aluguéis atrasados, agir com estratégia desde o início ajuda a evitar o crescimento do prejuízo e permite avaliar qual caminho oferece maior segurança jurídica para a recuperação do imóvel e do crédito.
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